不動産担保評価額と融資

法人や個人間融資を行っている方で、不動産売却により融資返済を期待している方も多いと思います。不動産担保評価の注意点を考えることで、不動産を高値で考えることが減るのではないでしょうか。

(1)融資の回収と不動産担保

• 不良債権回収と融資
• 不動産担保融資
• 動産担保融資の種類

銀行融資、法人や個人間でお金の貸し借りを行ったときに、必ずしも約束どおり借金返済が行われるとは限りません。お金を返済したくても、借金返済に行き詰るときがありますので、不動産担保が有名ですね。

お金を貸している相手に、不動産担保を設定していない場合でも、不動産の価値が気になる方は多いと思います。不動産の評価額を簡単に調べる方法と、難しさについて考えてみましょう。
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(2)不動産担保評価額を調べる方法

• 国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表
• 国土交通省土地総合情報システム

不動産担保評価額を調べる基本的な方法は、土地であれば上記から、調査したい場所の路線価を調べると非常に分かりやすいですね。路線価を調べる方法について、機会があればまとめたいと思います。

担保評価の方法について、上記の路線価をベースにして、不動産担保評価額を計算してみました。不動産担保評価は、周辺の路線価を調べれば、簡単に土地の金額が分かるため分かりやすいですね。

不動産評価額の計算はいくつか方法がありますが、オフィスビルなど一等地の商業用不動産を除くと公的機関が発表している路線価が代表的な金額となります。

(3)土地価格と建物の耐用年数

1. 土地の状況は変わらない
2. 建物は耐用年数があるため価値が減価する
3. 特殊な要因がある場合、不動産価格は変動する

不動産担保評価額を考えるうえで重要になるのは、土地と建物は不動産で同じと考える方が多いと思いますが、不動産であっても根本的に考え方が違います。 日本の不動産業界は、建物は経年劣化により無価値であると判断することが多いため、商慣習として理解することが重要になります。

相続や資金繰りの圧迫による不動産を手放そうとした場合、古い物件であれば、建物の取り壊し費用や土地を更地にする費用が求められることがあります。不動産は資産形成やインフレ対策の有効性などが指摘されていますが、様々なリスクがありますので簡単に見てみましょう。

(4)不動産価格が下がる理由とリスク

1. 建物価格値下がりと取壊し費用
2. 土壌汚染と除去費用
3. 災害による大幅な価格下落
4. 高額の固定資産税

不動産価格下落とリスクについていくつかありますが、一戸建ての場合、上記のようなリスクが高い可能性があります。不動産を資産形成として考えた場合、駅前の一等地のマンションなど買い手が多い立地であることが、何よりも重要であると言えます。

不動産の利益に興味のある方は、証券市場で売買が容易なREITのメリットを検討してもよいのではないでしょうか。不動産価格の下落要因について、1～3について簡単に見てみましょう。

(5)不動産価格の下落要因

1. 建物が古くなる
2. 不動産の地盤が悪い
3. 不動産の立地が悪くなる

不動産価格の中に建物価格を考えている方は多いと思いますが、古い建物の場合、価格下落だけでなく取壊し費用を見込んで価値がないと見られることがあります。オフィスビルの融資は、土壌汚染の検査を建設前に行っており、工場用地でなければ土壌汚染のリスクは小さいでしょう。

不動産担保評価額を計算するときに、土壌汚染がある場合、除去費用が計算されますので、価値が下落するときがあります。特殊な価格下落理由では、千葉県の幕張地域では液状化現象の発生により、不動産価格が暴落する事例が発生しています。

(6)地主はお金持ちか

1. 不動産は簡単に売却できない
2. 不動産は多額の相続税を払う
3. 不動産は固定資産税が必要になる

不動産は固定資産税が発生しますが、古くからの大地主はお金持ちであるという認識の方が多いのではないでしょうか。地主の資金繰りを考えれば、普通のサラリーマンの方が豊かに暮らしており、心配事も少ない事例が少なくないです。

地主の中には、過去の高い不動産担保評価額による融資で、アパートや駐車場経営を行っている方もいますが、地価下落で借金が膨らんでいる方もいます。地主の資金繰りの真相について、機会があれば触れますが、固定資産税と融資返済で資金繰り破綻寸前の場合もあります。

不動産担保評価額と融資の関連は重要ですが、税金について落とし穴があるときがありますので、法人や個人間の借金については注意が必要ですね。

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