担保評価の方法

担保評価の方法は、不動産担保であれば路線価が簡単で分かりやすい基準になります。不動産担保は、土壌汚染などの分かりやすい事例だけでなく、担保価値低下には注意が必要ですね。

(1)不動産担保評価の方法

1. 路線価1㎡が200000円
2. 所有する土地の面積が100㎡
3. 不動産担保評価16000000=200000×100×0.8(担保掛目)

担保評価の方法について、不動産担保評価が一般的になるため分かりやすく考えて見ましょう。不動産担保評価の方法は、国税庁が路線価を発表しているため、ホームページから探すことが簡単になっています。

不動産担保評価額と融資をまとめましたが、国税庁ホームページか国土交通省地価公示に1平方メートル当たりの価格があります。土地は、主要幹線道路に面していたとしても、角地などの場所によっても価格が変化することになります。

不動産担保評価の方法は、路線価を使うことが一般的になりますが、担保としてみるときに0.7や0.8の掛け目を銀行は使っています。不動産価格は、アベノミクスによって大幅に上昇している地域があるため、不動産の一括査定を使えば簡単に価格を調べることができるようになっていますね。
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(2)担保評価が値上がりする影響

1. 融資の審査がゆるくなる
2. 担保により借りられる金額が増える
3. 業績が悪化したとしても融資を借り続けることができる

担保評価が重要になるのは、融資を借りるときだけでなく、お金を借りた後も重要になります。担保評価の対象になるものは、融資を返済できないときに売却されるため、値上がりすれば融資の審査はゆるくなります。

銀行の不動産担保は、順位の高い根抵当を設定することにより、融資が受けやすくなります。銀行融資は、担保評価に関係なく根抵当を登記することがありますが、担保評価が変動すれば影響を受けることになります。

融資返済や担保の値上がりにより、担保の空き余力が増してくれば、銀行から追加融資を受けることも可能になります。企業は、赤字になったときに貸し剥がしにあうことはありますが、不動産担保が値上がりしていれば銀行との返済交渉は有利に進めやすくなりますね。

(3)担保評価が値下がりした影響

1. 融資の審査が厳しくなる
2. 担保余力が減れば追加融資が受けられない
3. 赤字のときに追加担保や融資返済を求められる
4. 不動産の建築基準が現在の防火水準よりも低い
5. 不動産が古いため道路に接する幅が法律を満たしていない
6. 不動産が古いため道路からの距離が法律を満たしていない
7. 不動産に土壌汚染が発覚すれば評価額が低下することがある
8. 不動産の担保登記後に勝手な増改築をすれば担保評価は下がる

担保評価が値上がりすれば、追加融資を受けられたり、融資を借り続けやすくなります。担保評価が値下がりすれば、追加融資が受けられないだけでなく、業績が悪化したときに追加担保を求められることもあります。

手元に余剰資産がなければ、お金がないときに融資返済を求められて、資金繰り破綻が現実になることがあります。銀行の融資回収は、金融庁の指導や景気回復により改善しており、金融危機のときよりも融資返済交渉をしやすくなっています。

不動産担保評価は、土地が再開発地区であれば土壌汚染のリスクがあるため、土壌汚染された土地の担保評価引き下げに繋がることになります。不動産が古ければ、不動産担保に適さない要因もありますが、登記と異なる違法な増改築をしていれば担保としての価値が失われることがあるため注意が必要になります。

(4)動産担保価格

1. 鑑定書の価格
2. 中古市場の価格
3. 動産担保は価値の維持が重要になる

動産担保融資の種類を見れば、銀行からお金を借りるときに使われていますが、担保評価は難しいものが多いです。船舶や航空機は、高価な動産担保になりますが、中古市場の流通価格があるため巨額融資のときに担保設定が行われています。

動産担保の担保評価は、不動産よりも価値が失われやすいため、売却価格の正当性が重要になります。不動産担保と動産担保を比較すれば、銀行が不動産担保を求めるのは、価値の判断が難しいことに理由があるのでしょうね。

担保評価の方法を理解すれば、銀行からお金を借りるときに、自分の資産を意識しやすくなります。不動産担保評価が値下がりしたとしても、銀行融資の返済を継続していれば、100%貸し剥がしをされるわけではないため円滑な付き合いが重要になりますね。

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