オフィスビルの融資

オフィスビルは、1000億円超の物件もあるため、SPCを使いながら損失を限定化しています。超高層ビルは、不動産会社から外資系ファンドまで、機関投資家が中心になって投資していますね。

(1)オフィスビルとマイホームの違い

1. マイホームは居住目的
2. オフィスビルは収益物件である
3. オフィスビルは商業用不動産である
4. オフィスビルは1000億円超の取引もある

不動産担保融資は、日本の銀行で最も有名な融資方法のため、身近な生活でも使われています。マイホームは、一般的に馴染みのある融資方法であり、居住用の住宅を担保にして貸し出しを行っています。

オフィスビルは、商業用不動産の一つであり、不動産から収益を得ることが目的です。資産は、不動産に分散投資すべきであると言われていますが、一般的には商業不動産のことを意味していますね。

オフィスビルは、数階建ての雑居ビルのような小規模なものから、100メートル超の超高層ビルまであります。不動産投資は、資産形成するときにリスク分散として重要と言われているため、REIT(リート)を購入することによりポートフォリオに組み入れることができますね。
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(2)商業用不動産の種類 REITの所有施設

1. REITが所有
2. 不動産会社所有
3. 政府系ファンド所有
4. 商業施設 イオンなど
5. 物流施設 GLPやプロロジス
6. オフィスビル 六本木ヒルズなど

商業用不動産は、お金持ちや不動産会社が所有しているイメージがあると思いますが、REITや政府系ファンドの存在感も増しています。イオンやイオンモールは、ショッピングモールを所有していますが、イオンリート投資法人を組成して現金化しました。

物流施設は、ネット通販の急拡大により需要が増えており、高速のインターチェンジ付近に建設が続いています。GLPやプロロジスは、REITを通じて施設の拡大を続けていますが、日立物流や大和ハウスなどの参入も相次いでいます。

オフィスビルは、三井不動産や三菱地所のような大手不動産会社だけでなく、政府系ファンドなどの外国人も東京の不動産を購入しています。オフィスビルは、世界中から投資目的の資金流入があるため、金融商品のように世界経済の動向を受けやすい不動産に変化していますね。

(3)超高層オフィスビルの融資

1. SPC設立により損失を限定
2. SPCはLTV範囲内の自己資本にする
3. 融資金額が数百億円から1000億円以上
4. 融資返済は超高層オフィスからの収益が対象
5. 融資返済ができないときはSPCの出資額に損失を限定

超高層オフィスビルは、東京各地の駅前で建設が進んでおり、不動産投資の花形分野になっています。大手不動産会社やファンドは、SPCを設立して少額出資を行いながら、銀行融資による資金調達を行ってオフィス建設を行いました。

リーマンショック前は、外資系銀行を中心にLTVが0.8になるよう案件もあり、不動産市場に超強気の相場になっていました。LTVは、負債金額÷不動産価値により求めることができるため、数値が1に近くなるほど自己資金を減らしていることになります。

商業用不動産は、融資返済を物件からの収益力だけに限定することにより、リスクを限定しながら巨額融資を借りています。大手不動産会社は、大量の超高層オフィスビルを東京に所有しており、自社所有やREITの使い分けをしながら資金管理をしていますね。

(4)オフィスビルの収益力

1. オフィスビル賃料の相場 空室率に左右される
2. オフィスビル収益力の調査 REITの公開情報がある
3. 大手不動産会社は情報収集で有利 REITに放出できる

不動産担保評価額と融資をまとめましたが、オフィスビルの収益力は、いくつかの要因に影響されます。不動産は、資産の一つとして安定していると言われていますが、結局のところ景気に左右されるということですね。

オフィスビルの賃料や収益力は、公開情報からある程度の予想はできますが、極めて大事なポイントが一つだけあります。REITは、オフィスビルや商業施設を対象にしていますが、大手不動産会社は自社所有か売却の判断をすることができることです。

大手不動産会社は、不動産市場で極めて有利な立場にあるため、不動産価格が値上がりすれば最大の恩恵を得ることができます。不動産市場の仕組みを考えれば、REITの収益力や配当は魅力的になっていますが、大手不動産会社の株式を分散所有するほうが利回りは高いことが一般的でしょうね。

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